MORTGAGE NEDİR, NASIL İŞLEYECEK ? 

 Mortgage nedir?

 Sözcük anlamı ipotek olan "mortgage", konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 - 20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasını öngören  gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Bir malı  güvence olarak gösterilerek, ödünç alınan parayla satın alınması anlamına gelen iktisadi terim. İpotekli satış, ya da Mortgage´lı satış olarak da adlandırılır.

   Tutulu satış genellikle taşınmaz mal (çoğunlukla da yapı) satınalımlarında kullanılır. Bu gibi satışlarda, finasman firmaları ödünç verdikleri  kredileri geri ödenene dek, taşınmaz mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutarlar. Bu tutu, finasman firmaların ödünç verdikleri para için bir güvence niteliğindedir. Bu yöntem, özel ya da tüzel kişilerin, bir taşınmaz malın  değeri kadar paraları başlangıçta olmasa da, malı alıp, genellikle 15-30 yıllık süre içerisinde parça parça ödemelerini ve sonunda da tümüyle sahip olmalarını sağlar. Ödeme tamamlandığında, tutu durumu ortadan kalkar.

 kredi verilen tutar,  kredi isteyenin geri ödeme kapasitesine (genellikle aylık gelirinden giderleri çıkarıldıktan sonra hesaplanır) ve satın alınmak istenen taşınmaz malın "Hemen Paraya Çevrilebilir Değeri"ne (HPÇD) bağlıdır. HPÇD genellikle malın değerinin %75´i ile %90´ı arasında olur ve borcun ödenememesi durumunda malın parasal kurumca hemen satılabileceği tutara denk gelir. Tutu yöntemiyle alınan mallar, borcun ödenememesi durumunda,finansman firmalarınca genellikle ederinin biraz altında beklemeden satılırlar.

   Tutu yöntemiyle ödünç alınan tutarın geri ödenmesinde, genellikle o ülkedeki vergi yasalarına ve ödünç alanın alabileceği rizikolara bağlı olarak değişik parasal yapılar kullanılır. Örneğin borç faizlerinin vergiden düşülebildigi ülkelerde, geri ödemelerin sanki hepsi faiz ödemesiymiş gibi yapılandırılır. Ya da, ödünç alınan  kredinin değişik oranlardaki bölümü (ödünç alanın riziko seçimine göre) borsa fonlarına yatırılarak ödemeler oradan gelen gelirle yapılır.

Birçok ülkede, özellikle de gelişmiş ekonomilerde, ev, işyeri satınalımlarının tutu yöntemiyle yapılması çok olağandır.

Mortgage´ın yararları

 Konut  edinmek kolaylaşacak

 İnşaat ve emlak sektörü canlanacak

 Kayıtdışılık satışlar ortadan kalkacak

 Ruhsatlı konut üretimi artacak

 Finans sektörü sağlıklı bir derinlik kazanacak

 Konut yapımında planlamanın önemi artacak

 Sistem ekonomiye canlılık ve refah artışı sağlayacak

 Kira yükselmesi frenlenebilecek

 İstihtam sağlayacak